Русское Агентство Новостей
Информационное агентство Русского Общественного Движения «Возрождение. Золотой Век»
RSS

Как Крымский мост роняет цены на недвижимость в Крыму

5 августа 2018
1 345
Риэлторы Крыма и Севастополя продолжают твердить, что спрос на недвижимость полуострова высок, а цены обоснованы. Тем временем факты и выкладки экспертов говорят об обратном: спрос упал почти на треть. Сегодня даже в крымском совмине признают — роста цен не будет. Рынок это подтверждает: продавцы готовы торговаться. Почему же Крымский мост не оправдал ожидания местных лендлордов?

Как Крымский мост роняет цены на недвижимость в Крыму

Перед открытием Крымского моста и сразу после него цены на «вторичке» в Крыму в среднем поднялись до 13% - но теперь начали немного остывать, рассказывает генеральный директор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко. 

Вторичка, замороженная летом

«Тем не менее, по сравнению с августом прошлого года мы видим определенный прирост. На вторичном рынке рост цены квадратного метра за год составляет по разным населенным пунктам от 0,7% до 5,2%, средней цены квартиры – от 3,6% до 7,5%»,- отмечает эксперт.

Как Крымский мост роняет цены на недвижимость в Крыму

Эльвина Бахранова, генеральный директор офиса «В Ялте» сети офисов недвижимости «МИЭЛЬ» также отмечает, что  самая высокая стоимость квадратного метра характерна для недвижимости в Ялте и близлежащих посёлках. Симферополь и Севастополь примерно в одной цене, за городом и дальше цены спадают. По  ее словам, в Ялте   достаточно большой выбор предложений, рынок недвижимости перенасыщен настолько, что цены не растут даже летом, но есть продавцы, которые даже в этих условиях, надеясь, что открытие моста увеличит трафик покупателей, подняли цены, хотя большинство продацов в Ялте наоборот пришли к более рыночным ценам, т.е. снизив их.  По данным «Миэль», средняя стоимость кв. м в Ялте - 80 тыс. руб.

По словам Ирины Филатовой, эксперта портала недвижимости Domofond.ru, основной рост цен произошел уже в ожидании открытия моста, однако эта динамика была неравномерной. В Севастополе и Симферополе прошлым летом цены на вторичном рынке были значительно ниже. В июне 2017 года квадратный метр в Севастополе стоил 81 267 руб. (годовой рост составил 4,5%), а в Симферополе 68 175 руб. (рост 5,6%). При этом в Белогорске и Евпатории цены, напротив, снизились.

Как отмечает Филатова, уже в июне 2018 цены на вторичную недвижимость в Севастополе пошли медленно вверх: в мае 2018 года за квадратный метр просили 84 194 руб., а в июне уже 84 906 руб. Таким образом, рост составил 0,8%. В Симферополе стоимость практически не изменилась (+0,1%).

Изменение среднемесячных цен (июнь 2017-го к июню 2018-го) по городам выглядит следующим образом:

Как Крымский мост роняет цены на недвижимость в Крыму

Как рассказывает Ирина Филатова, цена за квадрат в мае составила 71 906 руб., а в июне – 72 002 руб. А вот с начала года квадрат подорожал значительно – на 2,9% в Севастополе (в январе 2018 года стоимость составляла 82 525 руб.) и на 1,5% в Симферополе (январская цена 70 909 руб.).

Тем не менее, на рынке вторичного жилья в Крыму все-таки наблюдается снижение спроса, о чем говорит и тот факт, что многие продавцы пересматривают стоимость своих квартир в сторону уменьшения. Сказывается и то, что многие покупатели не хотят рисковать при покупке вторичной недвижимости в Крыму с «украинским прошлым», а предпочитают вкладываться в квадратные метры в новых домах.

По словам Ирины Филатовой, интерес покупателей в Крыму отчасти перешел на новостройки: «Во-первых, возможно это связано с тем, что статус квартир, которые продаются по ДДУ, кажется покупателям более ясным, а юридические риски – ниже, чем на вторичном рынке. Во-вторых, прошла волна инвестиционных покупок: сейчас купить вторичку "за копейки", чтобы выгодно перепродать ее через год-два, уже невозможно».

«Первичка», растущая на бумаге

Если верить статистике, в Крыму и Севастополе продолжается строительный бум, в том числе на и на рынке жилья. Растут как объемы строительства, так и количество зарегистрированных сделок. В первом полугодии объемы введенного в эксплуатацию жилья в Крыму выросли в 2,5 раза, а в Севастополе – в 4,5 раза по сравнению с тем же периодом 2017 года. За те же шесть месяцев 2018-го в Крыму и Севастополе Росреестр зарегистрировал 2758 ДДУ. По словам Ирины Филатовой, если мы сравним эти цифры с прошлогодними, то увидим, что в этом году число договоров долевого участия выросло в 2,5 раза, по сравнению с 2017-м.

Однако статистика ориентируется на данные регистрации объектов недвижимости, и здесь есть любопытная особенность: количество сданных в эксплуатацию индивидуальных жилых домов в первом полугодии 2018 года в несколько раз превышает число сданных многоквартирников.

Эксперты связывают это с продленной, но скоро опять истекающей дачной амнистией: владельцы домов на садовых участках, построенных в последние несколько лет, спешат их легализовать по упрощенной схеме. Поэтому официальный «строительный бум» может оказаться преимущественно бумажным.

Что же касается, цен, то по словам Павла Луценко, по новостройкам судить о тенденциях сложнее. «Здесь цены зависят не только от рыночной конъюнктуры, но и от стадии готовности проектов: если готовность большинства новостроек растет, растет и средняя цена, и наоборот, если на рынок выходят новостройки с более низкими, чем средние по рынку, ценами на котловане, то падает и средняя цена по городу», -отмечает эксперт.

Как Крымский мост роняет цены на недвижимость в Крыму

Из таблицы видим, что за год Ялта и Евпатория сделали ценовой рывок, другие города выросли умеренно, а в Феодосии цена квадратного метра даже немного просела.

Как отмечает, Александр Трухин, коммерческий директор симферопольского офиса «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», сейчас в Симферополе идет активное строительство трёх крупных жилых комплексов (жилые кварталы) и достаточное количество комплексов из 2-3 домов. «Цены стартуют в среднем от 50 тысяч рублей за 1 кв.м., элитное жилье — от 75 тысяч рублей за 1 кв.м. Стоимость зависит от этапа строительства», - отмечает он.

Что же касается Севастополя, то по данным АН «Мультидом», стоимость квартир на первичном рынке с начала года выросла на 4,1%, хотя в некоторых районах города и наблюдалось  разнонаправленная динамика цен. По словам аналитиков, небольшое снижение цен скорее всего связано с большим количеством предложений на рынке новостроек, например в Камышах и в районе Казачья бухта.

Как Крымский мост роняет цены на недвижимость в Крыму

Источник:  АН «Мультидом»

Разнонаправленная динамика в ценах на первичную  недвижимость наблюдается  не только в городе Севастополе, но и  на рынке новостроек  Симферополя, Феодосии и в других крымских городах и поселках Крыма. Возможно, это связано не только с большим количеством предложений, но и с падением спроса на крымские квадратные метры жилья.

Мост принес стагнацию

Рассуждая о спросе на крымскую недвижимость, риэлторы заявляют, что с начала года он стабильно растёт: «Интерес к полуострову возрастает, россияне все активней задумываются и вкладывают средства для приобретения недвижимости на побережье», - отмечает Бахранова.

Вместе с тем, по словам экспертов «Avito Недвижимость», которые проанализировали рынок покупки и аренды квартир в Крыму и на Кубани, интерес к крымской недвижимости упал в среднем на треть.

По данным «Avito Недвижимость», в первом полугодии 2018 года спрос (под ним аналитики понимают переход пользователя к действиям «показать номер» или «адрес электронной почты» в объявлении) на покупку квартир в Крыму снизился по сравнению с тем же периодом 2017-го на 27%, в сравнении с январем — на 14%.

Гендиректор севастопольского АН «Мультидом» Наталья Массальская парирует: возможно это связано с падением интереса пользователей к самому ресурсу «Avito Недвижимость» - но никак не к недвижимости Крыма и Севастополя. По ее словам, падения спроса на недвижимость Севастополя этим летом не наблюдается, просмотры и сделки идут как прошлым летом.

«Проанализировав июль 2017 и июль 2018 года, мы пришли к выводу, что количество сделок по итогам этих летних месяцев осталось одинаковым», - отмечает она. Рост цен на недвижимость этим летом колеблется в пределах 4-5%, что позволяет говорить о наличии спроса.

Фактические сделки иногда происходят по цене на 10% ниже от заявленной стоимости, но в основном это связано с не очень ликвидными объектами, рассказывает Наталья Массальская.

Однако падение спроса на крымскую недвижимость этим летом фиксируют и эксперты портала Domofond.ru. Возможно расхождение в цифрах между экспертами интернет-порталов и риэлторами, заключается в том что одни фиксируют, сколько раз пользователи кликнули на «показать номер» в объявлении, а другие пытаются своими заявлениями подогреть рынок. Кто прав, покажет количество зарегистрированных сделок по итогам этого лета.

Как Крымский мост роняет цены на недвижимость в Крыму

Фото: Laktoza 

Марина Денискина, руководитель компании «Вереск Групп», объясняет падение спроса тем, что в Крыму новых площадок под застройку нет: везде ограничения по застройке.

«Многие российские застройщики хотят начать там строить, но не могут найти проекты с документацией, их нет, - поясняет Денискина. - Получить документы почти невозможно из-за отсутствия сложившейся градостроительной политики, которая сейчас обсуждается с непосредственным участием федеральной власти.

Все ждут утверждения генпланов и правил землепользования и застройки. Рабочая схема развития сейчас: строить по инвестконтрактам, создавая инфраструктуру для полуострова», -отмечает директор «Вереск Групп». 

Ипотечная подпорка

Принято считать, что из-за отсутствия в Крыму крупных российских банков на полуострове нет конкурентоспособных и привлекательных предложений по ипотеке. Отчасти это так, но с 2014 года в Крыму и Севастополе резко выросло число чиновников и военных. Например, если при Украине администрация Севастополя составляла 700 человек, то теперь – более 2500, и среди ее сотрудников появилось огромное число иногородних. А для чиновников и военных у крымских банков условия по ипотеке – уже вполне привлекательные.

Поэтому если с весны 2014 года основными покупателями крымской недвижимости были жители Москвы, Питера и северных регионов, то сегодня благодаря ипотечным программам, в том числе ипотеке с госучастием, становится все больше покупателей среди государевых слуг.

По словам Натальи Массальской, сегодня на увеличения спроса на недвижимость в Крыму во многом большую роль играет доступная ипотека, а также совместные программы банков и застройщиков.

«В этом году мы зафиксировали в июле больше сделок с участием ипотеки, а из-за нее процесс оформления сделки немного увеличивается, поэтому часть июльских сделок мы перенесли на август, и поэтому получилось одинаковое количество сделок, хотя по факту их было больше», — комментирует Наталья Массальская. 

Но цены на рынке ипотека тоже в целом не разогревает, и прогнозы их роста после открытия моста на 30% сейчас вспоминаются с улыбкой. Ипотека стала скорее подпоркой для цен недвижимость, чем драйвером их роста.

По данным на 1 августа 2018 года, цены на недвижимость по сравнению с прошлым летом продолжают незначительный рост, на вторичном рынке он составил 5%, а на новостройки варьируется в пределах 3-4%. Но все это – точечно.

При этом адекватное большинство продавцов даже в Ялте и в Севастополе торгуется, делая скидку до 10% от первоначальной стоимости квартиры. Охладил ожидания и вице-премьер Крыма Виталий Нахлупин, по словам которого, цены на жилье в Крыму не будут расти как минимум до весны 2019 года.  

Сказывается и общероссийский кризис. Денег у россиян становится все меньше, а стоимость жилья во многих регионах РФ в несколько раз ниже, чем в Крыму, и даже продав у себя в регионе квартиру, без накоплений или ипотеки вряд ли получится купить квартиру у моря.

Уже очевидно, что надежды держателей метров и соток на Крымский мост не оправдываются: мост увеличил трафик отдыхающих - но не инвесторов. Все, кто хотел купить недвижимость, уже давно прибыли в Крым самолетом или через паромную переправу: когда намерения столь серьезны, способ передвижения не имеет значения. Многие местные продавцы этого еще не поняли, но через год поймут наверняка. И вот тогда мы увидим реальные цены.

Поделиться: